Simulado OAB • Direito Civil / Teoria Geral das Obrigações e Contratos
Lorena resolveu alienar um imóvel avaliado em R$ 2.000.000,00 para Marta. Para tanto, elas elaboraram uma minuta de contrato de compra e venda, especificando as partes, o bem, o preço e a forma de pagamento.
Considerando a urgência da vendedora, que iria se mudar para o exterior, essa minuta foi impressa na casa de Marta e assinada pelas partes e pelas testemunhas Natália e Oscar.
Sobre a situação hipotética narrada, assinale a afirmativa correta.
A alternativa B está correta. Nos termos do Artigo 108 do Código Civil, a escritura pública é essencial à validade dos negócios de transferência de imóveis com valor acima de 30 salários mínimos. Portanto, o instrumento particular definitivo é nulo por vício de forma (Art. 166, IV). Contudo, com base no Artigo 170 do CC (Princípio da Conversão Substancial), esse negócio nulo preenche os requisitos de validade de outro ato — a promessa de compra e venda —, subsistindo sob essa nova roupagem jurídica para preservar a intenção de contratar das partes.
Por que as outras alternativas estão incorretas?
Alternativa A (Incorreta): O instrumento particular com assinatura de testemunhas serve para gerar um título executivo extrajudicial ou firmar promessas de compra e venda, mas é inválido para a transferência definitiva da propriedade do imóvel de alto valor.
Alternativas C e D (Incorretas): O vício formal pela falta de escritura pública em ato solene cominação legal expressa gera nulidade absoluta (negócio nulo) e não anulabilidade relativa. Negócios nulos não convalescem pelo decurso do tempo (Art. 169) nem podem ser convalidados por mero reconhecimento de firma em cartório.